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开奶茶店需要有固定的营业场所，处于成本以及资金实力的考虑，大多数创业者们往往会选择通过租赁商铺的方式取得房屋使用权。现实中，租金合同大多是出租方提供，较多保护出租方利益，租赁者往往会遇到这样那样的问题。今天，黑洪堂整理了几条奶茶店门店租赁中需要注意的一些问题。 1、产权，这是不是一个可以承租的房屋？ 房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 明确房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。如果是业主出租，要求核实房产证原件并保留复印件。  2、对那些重要或难以查明的事项做出陈述和保证。 合同中应要求出租方承诺：产权完整（不存在任何限制）、租期内无拆迁、影响正常营业的重大装修或市政改造、整体消防验收合格，市政配套能满足营业需要。 承租方难以了解物业外在潜在风险，包括：抵押、司法限制（如查封）、市政建设（封路、改造、拆迁等）、消防检验、工商注册是否受限等。 3、能否完成工商注册？ 承租方如需以商铺办理工商注册的，约定出租方协助承租方，办理工商注册、消防报验等审批申请手续（出租方保证租赁合同签订时，不存在工商注册受限制的情况：如上家注册末办理变更、未通过消防/安检验收、司法限制等）。 4、是否转租，以及转让费。 如果上家租赁合同中有不得转租条款（事实上，租赁合同一般要求不得转租），那么，单方转租是无效的，业主随时可以收回商铺，而上一家很可能在收钱后“跑了和尚，庙也跑了”。如果一定要转租，一定要与转让方、业主，签订三方协议。 关于转让费。转让方一般会以“装修、人气积累”等收转让费，但只要双方约定，合同到期或其他原因导致合同解除的，高额的转让费是很难要回来的。 因此，如果是转租，一定要和转让方、业主，签订三方协议，明确转让费交给谁，尽可能签长租期，千万不能只签订一年，再约定到期优先续租；合同中明确：非承租方原因导致合同解除的，转让费退承租方，也可以考虑按比例退还转让费。 5、装修、装修免租期，以及到期如何处理。 商铺租赁中，经常有免租期，主要是承租人需要进行装修，实际不能办公营业，此种情形，约定不受租金。但免租期不是法律明确规定的概念，因此要明确约定清楚。 以及，若需要装修，合同到期时，承租方装修是折价或拆走，或归出租方？如果是折价，怎么折价？应该有明确约定。 在解除合同的违约责任中，违约金常常等同于押金或保证金，数额不高，往往小于装修损失，因此如果存在装修，应对装修损失做出违约情形下的约定。 6、其它需要注意的细节问题。 1）商铺外部广告墙使用权，承租方是免费使用，还是另行支付要明确。 2）租金计费依据：是按建筑面积（使用面积/套内面积等），一定要明确；合同面积与实测面积差额处理，如面积超出了预期范围，承租方是否能解除合同。 3）商铺最迟交付时间、标准，免租装修期间，应当明确。 4）承租方是否能转租、合租或转让，除合同约定用途外，能否做其他类似用途等，一定要在合同中体现。 5）租金是否含税（业主是否提供发票）、保证金交付日期及方式、保证金退还期限；迟延交付租金，约定出租方给予一定宽限期（而不是直接约定解除合同）。 6）出租方柜台调整、装修或维修等影响正常营业的，应提前通知，是否减免、如何减免租金应当明确；水、电、电话线等资源是否涉及办理扩容或增量，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人有单方解除合同的权利。 |
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